Сервейинг (понятие и подход)

В статье рассмотрены современные тенденции в сфере управления объектами коммерческой недвижимости. В ней раскрываются понятия сервейинга в целом и сервейингового менеджмента, как способа управления объектами недвижимости. Сервейинг, как комплексный подход в сфере управления недвижимостью, должен организовать качественное управление недвижимостью и обеспечить приток посетителей на объект управления. Особенностью  профессионального сервейингового менеджмента является обеспечение высоких конечных результатов и эффективного управления, что дает конкурентные преимущества и достижение высокого уровня доходности.
Статья  написана как учебный материал в дополнение и углубление знаний в сфере экономики, общего менеджмента, маркетинга, девелопмента и сервейинга.  Информация статьи будет полезна как специалистам в области управления недвижимостью, так и широкому кругу предпринимателей и менеджеров, работающих в сферах торговли и услуг. Материалы статьи помогут систематизировать и углубить знания в области управления недвижимостью. Информация ориентирована для практического применение на местах и станет опорой построения профессионально менеджмента и организации развития коммерческой недвижимости. 

Понятие слова сервейинг произошло от английского слова «survey», что переводиться как  обследование или проверка. Сервейинг, как вид деятельности, входит в состав видов менеджмента и заключается в профессиональном комплексном и системном управлении недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объекта. Основными задачами сервейингового менеджмента является реализация интересов собственника на объекте управления в области эффективного использования имущественных, трудовых и информационных ресурсов.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих навыков и способов управления на всех уровнях менеджмента. Сервейинг, как комплексный подход к управлению недвижимостью, отличает высокая эффективность управления, что удовлетворяет интересам владельца недвижимости, а также ее пользователей и общественных потребностей в целом.

Как и любой вид управленческой деятельности сервейинговой менеджмент состоит из последовательных этапов деятельности. На начальной стадии происходит исследование и оценка факторов, формирующих стратегию объекта и способов управления. На этапе анализа происходит изучение рынка и существующих объектов недвижимости, оценка их положения, изучаются перспективы и тенденций развития рынка коммерческой недвижимости. Сервейинг имеет техническую, юридическую, экономическую, экологическую сторону и для достижения максимального эффекта специалистами должны принимать во внимание все эти факторы и возможные варианты развития.

Сервейинг предполагает непрерывный мониторинг на всем пути работы с объектом недвижимости, четком соблюдении выбранной стратегии и планов развития. Менеджмент недвижимости формирует логичные цепочки бизнес-процессов на стадии инвестиционного проекта, во время строительства объекта и на всех этапах управления готовым комплексом и технической эксплуатации объектов.

Специалисты сервейинговой управляющей компании создают стратегию развития объекта недвижимости, разрабатывают программу действий по ее выполнению, контролирует ход ее реализации. Функции управления могут быть возложены как на собственный персонал компании, так и преданы на аутсорсинг профессиональным участникам рынка сервейинговых услуг. Доверительное управление недвижимостью собственника  подразумевает повышение качества по управлению и эксплуатацией объекта.  Необходимо постоянное  взаимодействие с арендаторами, с целью обеспечения для них высокого уровня комфорта и безопасности. Требуется регулярно поддерживать деловую атмосферу, эффективно использовать средства на создание благоприятных условий деятельности и давать возможность фирмам-арендаторам развивать свой бизнес.

Неотъемлемой стороной сервейинга является создание и правильная организация работы службы эксплуатации здания, что гарантирует максимально комфортные условия для деятельности компании в целом. Планирование создания службы эксплуатации проводят еще на стадии разработки бизнес-плана и концепции объекта. Для организации службы эксплуатации необходимо разработать документацию, как самого здания, так и его инженерного наполнения, режимы и структуру эксплуатации, составить штатное расписание, рассчитать бюджет эксплуатации.   

Безопасность управляемого объекта является важнейшим критерием оценки сервейинга предприятия. Оно заключается в состоянии защищенности объекта от угроз причинения ущерба жизни или здоровью физических или юридических лиц, их имуществу, а так же внешнему виду, интерьеру, ландшафтной архитектуре; окружающей природной среде. Правильно поставленная система безопасности зданий и сооружений позволяет обеспечить сохранность самого объекта, товарно-материальных ценностей, безопасность жизни и здоровья людей, а так же вовремя выявить угрозы  возникновения чрезвычайных ситуаций.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических, эксплуатационных и управленческих экспертиз коммерческой недвижимости. Экономическая экспертиза предполагает проведение анализа, связанного со стоимостной оценкой внешних и внутренних факторов влияния. Во время анализа проводится определение характеристик рынков, связанных с рассматриваемым объектом; анализ рынка объектов, аналогичных с исследуемым объектом, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости; определяются величины затрат на выполнение мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Технические экспертизы проводятся для определения состояния объекта недвижимости и его физического износа. Оценка технического состояния выполняется согласно нормативно-технической документации, специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. По результатам технической экспертизы составляется заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем.

Правовая экспертиза коммерческой недвижимости представляет собой установление объектов, субъектов и правовых отношении рассматриваемого объекта недвижимости. На этом этапе проводится анализ документов на здания и сооружения, документы по ведению предпринимательской деятельности и ведения эксплуатационной документации. Экспертиза местоположения предназначена для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. Местоположение объекта недвижимости влияет на его привлекательность для потенциальных арендаторов и будущих посетителей.

В целях эффективного функционирования объекта выполняют управленческие экспертизы, которые определяют наиболее эффективные способы и методы управления. Анализ проводится как на уровне стратегического планирования, так и на этапах тактического и операционного менеджмента. Эксплуатационную экспертизу назначают с целью мониторинга качества обслуживания и экономической эффективности расходования средств на поддержание объекта в надлежащем состоянии.

На основании вышеизложенного можно сделать выводы о том, что максимальную прибыль от использования, построенного коммерческого объекта недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта. Выполнение этих функций невозможно без использования концепции сервейинга и полного комплекса мероприятий, проводимых в рамках сервейингового менеджмента.